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(le LNP n’est abordé ci-après)
Vous pouvez également consulter les textes officiels de
référence que nous avons mis en ligne.
Seules les grande lignes sont abordées ci après,
pour plus clarté et de précision, nous pouvons vous adresser un fascicule reprenant des exemples concrets.
LE PRINCIPE DANS LES GRANDES LIGNES
CONSEILS: trés bon investissement en vue de constituer un complément retraite
sans souci de gestion locative.
NOTA: Importance de qualité du gestionnaire de l’ensemble de la résidence .
Le LMNP (location en meublé non professionnelle)
s'applique à différents types de biens immobilier, neufs ou
anciens, donnés en location :
- location saisonnière de villa ou appartement
- partie de la résidence principale du loueur (chambre par
exemple);
- chambre d'hôte et autre gîte rural;
- logements situés dans une résidence avec services (tourisme,
affaire, étudiants, médicalisée, …), relevant d’un bail
commercial à un exploitant professionnel.
La notion défiscalisation en LMNP concerne non pas les revenus
existants mais sur ceux à venir générés par l'activité même de
loueur en meublé.
C’est un excellent moyen de préparer un confortable complément
de retraite tout en disposant d'un patrimoine ; en fin de
remboursement d’opération, une période de revenus locatif non
fiscalisés permet de préparer une retraite sereine .
Le LMNP s'adresse au contribuable peu ou pas imposé qui souhaite
se constituer un patrimoine permettant de percevoir de futur
revenus, garantis par bail et indexés.
Le seuil de 23 000 € TTC de revenus annuels locatif en meublé
permet de devenir "professionnel" et de bénéficier d'une
fiscalité encore plus attractive ; entre également dans ce cadre
le “professionnel” tirant plus de 50% de ces revenus et
inscrit au registre du commerce.
Le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire un nombre
important de charges des revenus locatifs. La location du
bien à usage d'habitation peut se faire selon deux formules:
- louer le bien nu, c'est-à-dire non meublé; à charge pour
l'occupant de rendre le bien habitable en l'aménageant, c’est la
formule la plus commune
- louer le bien meublé
La location meublée présente de nombreux avantages:
- fiscalité plus attractive
- contraintes du bailleur moins nombreuses.
Le Loueur en Meublé peut être considéré comme Professionnel ou
non sur le plan fiscal et le régime fiscal spécifique au LMNP
permet de déduire bon nombre des charges des revenus locatifs..
La location en meublé non professionnelle s'applique à
différents types de biens:
( biens donnés en location sont ou non inscrits à l'actif
immobilisé du loueur)
- Biens inscrits:
Lors d'’une utilisation personnelle du ou des biens donnés
habituellement en location (période de vacances par exemple), le
contribuable doit réintégrer dans ses recettes annuelles le
montant du loyer perçu.
Les charges déductibles sont:
- frais de gestion et d'assurances
- charges liées à la propriété ou copropriété,
( taxe foncière, entretien et réparations, amortissement des
locaux, du matériel et du mobilier, et intérêts d'emprunt).
- Biens non inscrits:
Lors en cas d'utilisation personnelle, seules sont déductibles
les charges concernant à la période effective de location à un
tiers.
La base des recettes annuelles est le montant des loyers HT,
encaissés ou non.
Les charges déductibles sont:
- les frais de gestion et d'assurance
Les déficits fiscaux éventuels ne sont pas imputables sur les
revenus du loueur mais sur d'autres BIC non professionnels de la
même année et des 6 années suivantes.
Si recettes brutes annuelles inférieures à 76 300 € HT,
Le choix du régime du micro-loueur permettant d'obtenir un
abattement forfaitaire de 72 % (allégeant les obligations
administratives et comptables)
Ce régime est intéressant si la totalité des charges et
amortissements est inférieure à 72 % des recettes; (fréquent en
l'absence d'intérêts d'emprunt)
NOTA: la TVA n'est pas applicable au micro-loueur.
Les locations meublées sont exonérées de la TVA
(pas de récupération de TVA sur leur coût d'acquisition, du
fait)
1- La TVA applicable est autrement de 5.5 %.
Toutefois, l'exonération de TVA ne s'applique pas :
- aux prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de
tourisme classés
- aux villages de vacances classés ou agréés et les résidences
de tourisme classées destinées à l'hébergement des touristes,
louées par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un
exploitant s’étend engagé d’en promovoir le tourisme à
l'étranger.
- aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou
garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle,
comportant en sus de l'hébergement au moins trois des
prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à
celles proposées par les établissements d'hébergement à
caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le
petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture
de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de
la clientèle.
- aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par
bail commercial à l'exploitant d'un établissement d'hébergement
qui remplit les conditions fixées désignées ci-dessus.
- aux prestations d'hébergement fournies dans les villages
résidentiels de tourisme, quand ils sont destinés à
l'hébergement des touristes et qu'ils sont loués par un contrat
d'une durée d'au moins neuf ans à un exploitant.
- s'il utilise le logement une partie de l'année ou si ce
logement fait partie son habitation personnelle, le loueur en
meublé non professionnel est normalement redevable de la taxe
d'habitation.
- la taxe foncière due par le loueur, peut bénéficier de
son exonération en tout ou partie les deux premières années
(selon la commune). Déductible en cas d'inscription du bien à
l'actif. (dans le cas du neuf)
-le contribuable est assujeti à la taxe professionnelle,
sur la base de la cotisation minimale; (dès lors qu'elle
représente un caractère habituel)
exceptions à la taxe professionnelle: chambre d'hôte et autre
gîte rural, partie de la résidence principale du loueur (chambre
par exemple), location saisonnière de villa ou appartement.
- le contribuable loueur en meublé non professionnel qui
s'acquitte de la taxe d'habitation n'a pas à payer la taxe
professionnelle, sauf disposition locale contraire.
- le loueur en meublé est redevable de la CRL si le logement
est achevé depuis plus de quinze ans, sauf s'il est assujetti à
la TVA.
Nota: dans le cas d'une location à usage d'habitation
principale, le formalisme impose d’établir notamment un contrat
de location écrit (bail) pour une durée minimum d'un an,
tacitement renouvelable, congé sous strictes conditions pour le
bailleur et à tout moment pour le preneur (moyennant un préavis
d'un mois)
Il existe un nombre de communes interdisent - ou limitent - les
possibilités de transformer un logements loué nu en logement
loué meublé sans autorisation spécifique
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